Market View Inmobiliario Industrial CDMX 3T - 2026

• En el 3T 2026 la nueva oferta adicionó 509,690 m2 al inventario clase A de la ZMCDMX, cifra 380% por encima comparado con la cifra del mismo periodo de 2025.
• Este trimestre 100 mil m2 iniciaron construcción, con lo que el indicador de construcción total en Miles (m2) la ZMCDMX registró 494 mil m2, de los cuáles el 79% se encuentran pre arrendados.
• La tasa de vacancia o disponibilidad incrementó 2.8 puntos porcentuales en comparación a lo reportado en el 3T 2025 impulsada principalmente por ingresos de nueva oferta con disponibilidad y desocupaciones que se han realizado en lo que va del año.

“Durante los 9 meses del año, la Demanda Neta registró un acumulado de 875,205 m², mientras que la Absorción Bruta (espacios comercializados) indicador que incluye pre arrendamientos y renovaciones, se mantuvo por encima de 1.5 millones de m². Estas cifras reflejan un mercado sólido y dinámico, cuya evolución ha impulsado la creación y consolidación de nuevos submercados para atender la demanda de espacios industriales y logísticos, así como las necesidades de expansión de las empresas”, señaló Francisco Muñoz, vicepresidente ejecutivo de Industrial y Logística de CBRE México.

Indicadores del mercado

De acuerdo con las cifras preliminares de la Secretaría de Economía, al cierre del 1S 2026, México reportó una inversión de $34,968 millones de dólares (MDD), lo que representa un incremento del 2% respecto a la cifra reportada en el 1S 2025. A nivel nacional, la Ciudad de México y el Estado de México se mantienen entre las principales entidades receptoras de IED contribuyendo con el 54%. 

Un reflejo de ello son los indicadores de actividad que se han mantenido constantes a lo largo del año y han registrado cifras acumuladas por encima de las reportadas en el mismo periodo de 2025. En términos de absorción, la Demanda Neta reportó un acumulado de 875,205 m2, lo que representó un incremento del 82% respecto al 2025, impulsado por la incorporación al inventario de proyectos actualmente en desarrollo que ya no se encuentran disponibles. Por su parte, la Absorción Bruta o espacios comercializados reportó una cifra 10% por encima del acumulado al 3T 2025 siendo las renovaciones y pre arrendamientos los motores de este incremento concentrando el 60% de la superficie comercializada. 

La fortaleza de la demanda ha contribuido a mantener niveles de vacancia relativamente bajos en la mayoría de los corredores industriales, particularmente en aquellos especializados en espacios Big Box, donde la disponibilidad continúa siendo limitada debido a la fuerte actividad comercial. En este contexto, ha sido notorio el creciente interés por mercados emergentes fuera de los corredores tradicionalmente consolidados. Destacan Jilotepec y Zumpango-AIFA, donde la actividad observada recientemente y la disponibilidad de tierra para futuros desarrollos los han colocado en el radar de inversionistas y usuarios industriales. De manera paralela, parques industriales como PLATAH y Arco 57 continúan ganando relevancia dentro de la región centro del país, atrayendo nuevos proyectos de manufactura, logística y distribución, lo que refleja una expansión natural del mercado hacia nuevas zonas con potencial de crecimiento. 

Ante las condiciones de mercado, la actividad en construcción permanece sólida, reportando 494,802 m2 impulsados tanto por desarrollos especulativos (31%) como por proyectos Built to Suit (69%) diseñados para satisfacer requerimientos específicos de los usuarios. Cabe mencionar que el 79% de la superficie actualmente en construcción se encuentra pre-arrendada, evidencia de la confianza de los ocupantes en el desempeño futuro del mercado. 

En términos generales, se espera que la actividad continúe respaldada por la llegada de nuevas inversiones, la consolidación de corredores industriales estratégicos y la disponibilidad de reservas de tierra para el desarrollo de nuevos proyectos. Lo anterior permitirá mantener un crecimiento sostenido del inventario y reforzar el posicionamiento de la ZMCDMX como uno de los mercados industriales y logísticos más importantes del país. 

• Inventario: Al cierre del 3T 2026 el inventario clase A de la ZMCDMX cerró con 13.5 millones de m2 existentes, 11.5% por encima de lo registrado al cierre del 3T 2025. La alta demanda de espacios ha sido el motor para el desarrollo de nuevos proyectos, mismos que se espera adicionen más de 300 mil m2 durante el siguiente trimestre, cerrando el año con un inventario de 13.8 millones de m2. La nueva oferta se concentró principalmente en el corredor Zumpango–AIFA (78%), seguido por el CTT (11%) y Last Mile (9%), manteniendo el liderazgo de los submercados emergentes y logísticos.
• Tasa de vacancia o disponibilidad: La tasa de vacancia se mantuvo en niveles sanos con un 4.8%, por encima de los niveles observados al cierre del 3T 2025 que registraba niveles mínimos; aunque en este último trimestre se registró una ligera disminución en comparación al trimestre anterior. Esto se debe a que el mercado mantiene una actividad dinámica en demanda de espacios, pre arredramientos e inicios de construcción. El corredor Zumpango AIFA es el mercado con mayor índice de vacancia con un 10.7%, mientras que corredores como Iztapalapa-Tláhuac y Naucalpan reportaron un 0.0%.

Durante los primeros 9 meses de 2026, la Absorción Bruta o espacios comercializados acumuló 1,499,796 m2 distribuidos principalmente en los corredores: CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán) que concentraron el 46% de la actividad; Zumpango-AIFA, con el 36% y los corredores al interior de la Ciudad de México, con el 15%. Por sector, la logística continuó siendo el principal motor de la demanda, al representar el 66% de la superficie comercializada, seguida por el e-commerce, con 27%, y la manufactura, con 6%. En cuanto al origen de la inversión, las empresas que establecieron o renovaron operaciones provinieron principalmente de Argentina (27%), Estados Unidos (21%), México (20%) y Alemania (12%). De mantenerse las condiciones actuales del mercado, se espera que la actividad continúe mostrando un sólido dinamismo al cierre del año. 

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Definiciones