MarketView 3T 2023 Frontera Norte

MERCADO INDUSTRIAL DE SALTILLO, REYNOSA Y CIUDAD JUAREZ CON GRAN CRECIMIENTO EN EL 3ER. TRIMESTRE

 

• La nueva oferta acumula de Saltillo más de 240 mil m2 desde que inició el año. Toda esta oferta se ha integrado al inventario completamente prearrendada
• Las nuevas entregas acumulan más de 189 mil m2. Es el crecimiento en el inventario más grande registrado en Reynosa
• El tercer trimestre de 2023 cerró con 241 mil m2 de absorción neta, la mayor cifra registrada en un solo trimestre en Ciudad Juárez.

 

Ciudad de México a 06 de diciembre de 2023.- El panorama general de la frontera norte es alentador con el crecimiento y las mayores cifras en los reportes. En el caso de Saltillo tiene una gran oferta pre-arrendada.

• La nueva oferta acumula de Saltillo más de 240 mil m2 desde que inició el año. Toda esta oferta se ha integrado al inventario completamente prearrendada.
• Con un crecimiento anual del 66.3% y 102 mil m2 en nuevos inicios de construcción, Saltillo continúa con su actividad de construcción en máximos históricos.
• Tras un incremento anual del 12.2%, Saltillo registra también un récord en su precio de lista promedio, superando por primera vez los US $ 5.00 por m2 mensuales.

El mercado industrial de Saltillo cerró el 3T 2023 con una absorción neta acumulada de 323 mil m2, la más alta en registro para un tercer trimestre y con un crecimiento anual del 24.4% (259 mil m2 al 3T 2022). Por su parte, la absorción bruta acumulada se registró en 259 mil m2. No obstante, se ha registrado un fuerte crecimiento en la venta de tierra industrial para usuarios finales durante los últimos trimestres, los cuales se espera terminen de definir los edificios a construir en la ciudad y se puedan integrar estas inversiones a la demanda industrial de Saltillo.

Panorama General de Saltillo

El estado de Coahuila continúa como el segundo mayor exportador a nivel nacional, tan solo detrás del estado de Chihuahua, acorde con información del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). Al finalizar el primer semestre del año se registró un crecimiento anual del 11% en comparación con el acumulado de 2022 y aportó el 12% de las exportaciones totales a nivel nacional. Por su parte, el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) reportó que en Coahuila se han generado más de 39 mil nuevos puestos de trabajo al cierre de agosto, lo que equivale a una variación anual positiva del 4.8%.

 

Al finalizar el tercer trimestre del año el inventario industrial en Saltillo registra más de 4.2 millones de m2 existentes tras acumular 240 mil m2 en nuevas entregas desde que inició 2023. La actividad de construcción continúa en sus niveles máximos históricos al finalizar con 379 mil m2 distribuidos en 19 propiedades. El 82% de la superficie en construcción se encuentra pre-arrendada o corresponde a proyectos build-to-suit, dejando solamente 66 mil m2 para el mercado especulativo en la ciudad. La actividad de planeación registra a su vez 129 mil m2 que se espera inicien su construcción durante los próximos meses.

Una demonstración que la demanda por edificios especulativos en el mercado se mantiene muy activa en Saltillo. Al igual que en el trimestre anterior, las operaciones de venta de tierra industrial a usuarios continúan creciendo.

Durante el último trimestre se monitorearon 121 hectáreas en venta, lo que eleva el acumulado anual a más de 268 hectáreas distribuidas en los tres submercados de la ciudad. De este total el 86% ha sido adquirido por compañías de origen chino del sector Automotriz y Manufactura Diversa.

El panorama para el mercado industrial en Saltillo hacia el fin del año es positivo. La entrega de propiedades pre-arrendadas mantendrá la absorción neta en crecimiento, así como los próximos proyectos a detonarse dentro de la tierra que se vendió darán continuidad a la actividad de construcción y la expansión del inventario industrial en la ciudad. Saltillo se ha posicionado como una alternativa ante otros mercados más caros y saturados como Monterrey, y se espera que durante los próximos años siga adaptándose y creciendo para atender la industria de la electromovilidad.

Inventario

El inventario en Saltillo cerró en 4.2 millones de m², lo que significó un incremento anual del 10.5%. Más de 74 mil m² de espacios industriales fueron entregados durante el trimestre, en donde todos se integraron al inventario pre-arrendados. Ramos Arizpe continúa liderando el crecimiento del inventario, con el 71% del de las nuevas entregas, dejando el resto al submercado de Arteaga.

Tasa de Vacancia/Disponibilidad

La tasa de vacancia cerró en 0.8% dando continuidad a una pronunciada tendencia a la baja presente en la ciudad desde 2021, siendo este un nuevo mínimo histórico. La constante demanda industrial en Saltillo, en conjunto con un limitado crecimiento de la oferta especulativa, han contribuido a este descenso, en donde actualmente solo se comercializan 32 mil m2 en edificios existentes.

Al finalizar el tercer trimestre el sector Automotriz retoma su posición como líder en demanda industrial para Saltillo al registrar el 51% de la superficie total arrendada. El resto de la absorción bruta del trimestre se divide entre el sector de la Manufactura Diversa y de Transporte & Logística, con un 29% y 20% respectivamente. En cuanto al origen de estas inversiones, China continúa como el principal país en el mercado, con más de 65 mil m2 absorbidos durante el trimestre, que equivalen al 51% de la demanda total. México toma el segundo lugar con otro 27% de la superficie arrendada, dejando en tercer lugar a las inversiones estadounidenses, con otro 11%. Para este trimestre solamente el 57% de la absorción se concentró en proyectos build-to-suit, principalmente en el submercado de Saltillo al sur de la ciudad.

Panorama General de Reynosa

• Las nuevas entregas acumulan más de 189 mil m2. Es el crecimiento en el inventario más grande registrado en Reynosa.
• La actividad de construcción registra una variación anual de 18.5% a la baja. Se monitorean más de 60 mil m2 en construcción para el mercado especulativo.

La entrega de edificios build-to-suit y prearrendados continúa impulsando la absorción neta en Reynosa al cierre del 3T 2023, la cual acumula más de 135 mil m2. La demanda industrial se ha desacelerado desde que comenzó el año, llevando el acumulado anual a su nivel más bajo registrado durante los últimos años. Esta contracción, en conjunto con nuevas desocupaciones monitoreadas durante los últimos meses, han elevado la tasa de vacancia a un 1.6%, su punto más alto desde 2021. Aun así, la oferta se encuentra bastante limitada, por lo que la entrega de nuevos espacios especulativos hacia el final del año vendrá a ampliar la oferta industrial en la ciudad.

Indicadores del Mercado de Reynosa

El mercado industrial de Reynosa cerró el tercer trimestre de 2023 con 3.3 millones de m2 de inventario existente. Durante los primeros tres trimestres se han integrado a la ciudad más de 189 mil m2 en nuevas entregas, convirtiéndose en el crecimiento anual más grande registrado. Cabe destacar que el 88% de este crecimiento corresponde a espacios prearrendados o build- to-suit, sumando solamente 22 mil m2 al mercado especulativo. El submercado Poniente ha sido el de mayor crecimiento, tomando el 72% de la nueva oferta acumulada. El resto lo comparten el Puente Pharr (22%) y San Fernando (7%).

Después de llegar a un máximo histórico durante la primera mitad del año, la actividad de construcción cerró un 18.5% por debajo de lo monitoreado durante el 3T 2022, finalizando en 112 mil m2. En contraste con la tendencia registrada durante el último año, el desarrollo de edificios especulativos vuelve a tomar la delantera en la ciudad, con el 54% de la superficie total en construcción, dejando el resto a proyectos build-to-suit. Aunque actualmente se tienen monitoreados 68 mil m2 en proyectos en planeación, el inicio de obras de estos se mantiene incierto debido al descenso en la demanda industrial en la ciudad, por lo que los desarrolladores se mantienen a la expectativa del comportamiento del mercado durante los próximos meses.

El panorama hacia el fin del año para el mercado industrial en Reynosa es mixto. Por un lado, la demanda industrial se ha contraído significativamente desde que inició del año, lo que ha llevado a un incremento en la tasa de vacancia en la ciudad y una desaceleración en el ritmo de crecimiento de los precios de salida. Sin embargo, el más reciente reporte sobre las Economías Regionales del Banco de México (Banxico) posicionó a Reynosa como la sexta ciudad a nivel nacional con mayor potencial para la relocalización de empresas extranjeras. Asimismo, la Secretaria de Desarrollo Económico local compartió que existen más de 50 proyectos en desarrollo para nuevas inversiones extranjeras en el estado, los cuales de concretarse tendrán un impacto positivo en la actividad industrial de la ciudad.

Inventario

El inventario industrial en Reynosa cerró con 3.3 millones de m² al cierre del 3T 2023, lo que significó un incremento anual del 9.5%. La nueva oferta trimestral sumó 81 mil m2, localizados en tres proyectos de los cuales un 83% se entregó prearrendado. El submercado Poniente continúa como el principal impulsor del crecimiento del inventario, al concentrar 68 mil m2 (84%) de la nueva oferta.

Tasa de Vacancia/Disponibilidad

La tasa de vacancia continuó con la tendencia al alza presente en el mercado desde que inició el año, cerrando en 1.6% (vs. 0.0% en 3T 2022). Este crecimiento fue impulsado por la entrega de un edificio especulativo.

Al cierre del tercer trimestre del año la actividad de mercado en Reynosa mostró un crecimiento al registrar poco más de 31 mil m2 distribuidos en tres transacciones. El sector de la Manufactura Diversa es el mayor impulsor de esta demanda, con un 59% del espacio arrendado total durante el trimestre, dejando la superficie restante al sector de Transporte & Logística, con 12 mil m2. Al igual que en el segundo y primer trimestre del año, toda esta inversión es originaria de los Estados Unidos, país de origen de toda la demanda industrial acumulada en Reynosa al finalizar el 3T 2023. Si bien, durante el último trimestre no se monitorearon nuevos proyectos build-to-suit, en el acumulado anual este tipo de transacciones representa el 39% de la demanda industrial.

Indicadores del Mercado de Ciudad Juárez

• El tercer trimestre de 2023 cerró con 241 mil m2 de absorción neta, la mayor cifra registrada en un solo trimestre. En lo que va del año, el mercado ha experimentado más de 520 mil m2 de absorción neta.
• La absorción neta provino casi en su totalidad de la entrega de proyectos especulativos pre-arrendados y proyectos de construcción a medida.
• Las tasas de desocupación aumentaron tras la entrega de espacio especulativo vacante.
• El tercer trimestre de 2023 cerró con 687 mil m2 de espacio en construcción. 19 proyectos, de 436 mil m2, son especulativos.

El Mercado Industrial Juárez registró otro trimestre récord. Tanto la absorción neta como la entrega de nuevo inventario alcanzaron nuevos máximos, superando significativamente los récords anteriores. La actividad y la absorción durante el tercer trimestre de 2023 se limitaron principalmente al pre-arrendamiento de proyectos especulativos y a la entrega de proyectos especulativos pre-arrendados y de construcción a medida. Se entregó

producto nuevo y desocupado, lo que provocó un aumento en la tasa de desocupación, pero se mantuvo por debajo del 2,0%. Aunque hay una cantidad sustancial de inventario en marcha, el mercado se mantuvo ajustado ya que la disponibilidad es limitada.

Absorción, Actividad Actual y Futura

CBRE monitorea la demanda de espacio de los usuarios en el Mercado Industrial de Juárez. El tercer trimestre de 2023 cerró con usuarios que buscaban 176 mil metros cuadrados, aproximadamente 70 mil m2 por debajo del promedio de los 50 últimos trimestres. En comparación con el segundo trimestre de 2023, la demanda cayó en 60 mil m2, aproximadamente 37 mil m2 de esa disminución se debieron a la demanda de espacio que se convirtió en acuerdos. Sin embargo, la demanda sigue superando a la oferta. La demanda de los usuarios superó en 27 mil m2 la desocupación total del mercado. Los usuarios buscan espacios que van desde los 2,700 m2 a los 23,000 m2. Los fabricantes de automóviles y repuestos, los fabricantes de electrodomésticos y las empresas de papel y embalaje representan el 64% de la demanda total.

Construcción

El espacio industrial en construcción disminuyó trimestre tras trimestre luego de la entrega de casi 334 mil m2 de espacio, la mayor entrega durante un solo trimestre registrada para el mercado. Las terminaciones del tercer trimestre de 2023 superaron el récord de espacio total anual entregado en 2022 en 20 mil m2. Seis nuevos proyectos de especificaciones, 140 mil m2, y cuatro proyectos BTS, 30 mil m2, comenzaron a mover tierra durante el trimestre. El tercer trimestre de 2023 cerró con 31 proyectos y 687 mil m2 cuadrados de espacio en construcción.

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Definiciones

Espacio Vacante: espacio disponible para ser comercializado sólo en propiedades físicamente existentes. Tasa de Vacancia: espacio vacante como porcentaje del Inventario físicamente existente en edificios clase A y A+. Absorción Neta: diferencial del espacio ocupado de un período en las propiedades existentes respecto al período anterior. Absorción Bruta: suma total de espacios comercializados en un período de tiempo, incluyendo pre-arrendamientos y sub-arriendos. Nueva Oferta: nuevos metros que se incorporaron al mercado, con o sin arrendamiento, durante un periodo de tiempo. Precio de Lista en Renta: precio de lista por m2, no incluye costos de mantenimiento ni impuestos.

Criterios de Análisis

Se incluyen únicamente edificios industriales clase A de acuerdo con la clasificación de CBRE (ésta puede ser diferente a la utilizada por otras compañías de servicios inmobiliarios). Para el indicador de Construcción se consideran únicamente edificios con evidencia de construcción vertical de la nave. Este reporte no incluye monitoreo de plantas de manufactura por no ser susceptibles a comercialización.