MarketView Industrial Guadalajara - 2T 2025

Los pre-arrendamientos y renovaciones impulsan los espacios industriales en Guadalajara (+22% anual): CBRE

Ciudad de México a 22 de agosto de 2025.– CBRE México presenta su reporte Marketview Industrial Guadalajara, 2T 2025, donde se destacan las principales tendencias del sector:

PANORAMA GENERAL

La absorción bruta o espacios comercializados acumuló más de 293,400 m2, motivada por pre-arrendamientos y renovaciones, posicionándose +22% sobre la absorción del 1S 2024. En términos de la absorción neta o espacios ocupados, se registraron 89,300 m2, esta cifra es reflejo del panorama actual de las nuevas políticas arancelarias, manteniendo mayor cautela en la demanda nueva.

INDICADORES DE MERCADO

La Secretaría de Economía reportó para el primer trimestre del 2025, una Inversión Extranjera Directa (IED) acumulada en el país de 21,373 millones de dólares (MDD), nuevo máximo histórico con una variación anual del 5.4% superior al primer trimestre de 2024 (20,313 MDD). Las tres entidades con mayor captación de IED (concentran el 77% del total nacional) fueron la Ciudad de México que registró inversiones por 11,806 MDD (55%), Nuevo León con 2,674 MDD (13%) y el Estado de México con 1,888 MDD (9%). Jalisco se posicionó en el sexto lugar con una participación del 3%, cifra que se traduce en 606.8 MDD de la inversión.

Por el lado de los desarrolladores, mantienen en crecimiento la construcción tanto de edificios especulativos como de nuevos parques industriales que se adapten a la nueva demanda. Puesto que no todos los sectores se encuentran en pausa ante las políticas arancelarias y las operaciones logísticas están requiriendo mayor superficie. Al cierre del 1S 2025, se registró un máximo histórico de 423,200 m2 en la actividad en construcción. Más de 179 mil m2 iniciaron construcción durante el segundo trimestre del 2025, El Salto concentra 139,400 m2 (78%) de las nuevas construcciones y Zapopan Norte otros 39,600 m2 (22%) en edificios con una superficie mayor a los 7 mil m2. Se estima que al cierre del 2025, puedan ingresar al inventario más de 200 mil m2 y al pipeline de construcción más de 150 mil m2, los cuales estarán ubicados en El Salto, Zapopan Norte y Periférico Sur, cabe resaltar que, dentro de ellos, hay nuevos parques en desarrollo, otros en expansión y edificios a pie de calle.

Inventario

El inventario se mantiene con 5.17 millones de m2 al cierre del 2T 2025 (+7.8% vs 2T 2024), no obstante, se espera que durante el 3T 2025 ingresen mínimo 60 mil m2 nuevos, la totalidad ubicada en El Salto; y rumbo al cierre del año se contemplan más de 200 mil m2 nuevos, con incrementos de inventario en los submercados de El Salto, López Mateos y Zapopan Norte.

Tasa de Vacancia o Disponibilidad

Motivada por la falta de previsibilidad en las condiciones económicas, la toma de decisión sobre la renovación se mantiene con cautela y al cierre del 2T 2025, se registraron más de 23 mil m2 desocupados (la mayoría en Zapopan Norte). Sin embargo, la demanda nueva (la totalidad en El Salto) colocó la tasa de vacancia en 2.8%, aún por debajo de los niveles pre-pandemia (4.3% de vacancia en 2T 2019).

Pese a la desaceleración del ciclo de expansión, la absorción bruta o espacios comercializados del 1S 2025 se mantiene en niveles de desempeño positivo con 293 mil m2, esto es 52 mil m2 por encima del mismo periodo del 2024 y 200 mil m2 por arriba del 1S del 2019. Esta absorción estuvo motivada en su mayoría por empresas de retail, automotriz, 3PL y farmacéutica; espacios que serán destinados a fines de almacenamiento y logística. Durante el 2T del 2025, se contempla un incremento en el rango de superficie por transacción: de 7 mil m2 a 75 mil m2, mientras que en el primer trimestre del año fue de 1,000 m2 a 35 mil m2. Los pre-arrendamientos y renovaciones también tuvieron mayor presencia al cierre del semestre y con superficies por arriba de los 7 mil m2.

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Definiciones

Espacio Vacante: espacio disponible para ser comercializado en propiedades físicamente existentes. Tasa de Vacancia: espacio vacante como porcentaje del Inventario físicamente existente en edificios clase A. Absorción Neta: diferencia del espacio ocupado en propiedades existentes de un período respecto al período anterior. Absorción Bruta: suma total de espacios comercializados en un período de tiempo, incluyendo pre arrendamientos y subarriendos y renovaciones. Nueva Oferta: nuevos metros que se incorporaron al inventario, con o sin arrendamiento durante un periodo de tiempo. Precio de Lista en Renta: precio de lista por m2, no incluye costos de mantenimiento ni impuestos.