Mercado Industrial Bienes Raíces CDMX 1S 2024

Sólo en el 2T 2024, la Ciudad de México y la Zona Metropolitana han registrado la cifra más alta reportada desde el 2T 2022 en operaciones de demanda bruta con 473,252 m2 comercializados, de los cuales, el 63% pertenece a transacciones de pre-arrendamiento y el 14% a renovaciones, 24% por encima de la cifra registrada al cierre del 2T 2023.

El dinamismo en el mercado ha motivado a los desarrolladores a invertir en reservas de tierra para desarrollos Build to suit dejando a un lado las naves especulativas o bien, convirtiendo estos espacios Spec to Suit (Naves que mantienen la configuración de su construcción, pero con la posibilidad de personalizar ciertos aspectos según las necesidades de sus clientes).

Dicho lo anterior, al corte del 1S 2024 se tiene un pipeline de construcción de 1.1 millones de m2, de los cuales el 65% pertenece a desarrollos Build to Suit y el 74% se encuentra pre arrendado. Los corredores con mayor actividad en construcción son: Cuautitlán (45%), Zumpango-AIFA (28%) y Tultitlán (18%), con entregas benéficas estimadas durante este año y el primer trimestre de 2025. Para el 3T 2024, se espera se incorporen más de 400 mil m² de los cuales, el 42% se incorporará en Tultitlán, 34% en Cuautitlán y el 10% en el nuevo corredor Zumpango-AIFA.

Inventario

Durante el 1S 2024 se han adicionado más de 110 mil m2, tanto que el inventario clase A de la CDMX cerró el semestre con 10.80 millones de m2 distribuidos en los 10 submercados, siendo el CTT el de mayor inventario existente distribuido de la siguiente forma: Cuautitlán con el 40%, seguido por Tepotzotlán con el 20% y Tultitlán con el 18%. Se espera que a finales del 3T 2024, se adicionen al menos 400 mil m2 cerrando el inventario con casi

11.2 millones de m2.

Tasa de Vacancia

El segundo trimestre de 2024 alcanzó el 2.0% de tasa de vacancia, con 215 mil m2 vacantes y una diferencia de 0.8 puntos porcentuales por encima de la cifra registrada al cierre del 2T 2023. A nivel corredor, el CTT se mantiene con tasas de vacancia mínimas; Tepotzotlán con 1.1%, Tultitlán con 1.0% y Cuautitlán con 0.7%, se espera que este indicador se mantenga a la baja debido a la falta de espacios industriales y a la tendencia de pre-arrendamientos de espacios en construcción.

Al cierre del 1S 2024, las operaciones de absorción bruta (que incluyen renovaciones y pre-arrendamientos) han acumulado 853,985 m2 comercializados en la ZMCDMX. El sector logístico se mantiene a la cabeza de la actividad en el mercado aportando el 50% de las transacciones, seguido por E-commerce (23%), Manufactura (7%), Alimentos (5%) y Farmacéutica (2%).

Se espera que el sector logístico siga captando la actividad en el mercado considerando los proyectos que se mantienen en el pipeline y que por su configuración son especialmente dirigidos a esta industria.

Mapa de submercados industriales de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México

Definiciones

Espacio Vacante: espacio disponible para ser comercializado sólo en propiedades físicamente existentes. Tasa de Vacancia: espacio vacante como porcentaje del Inventario físicamente existente en edificios clase A Absorción Neta: diferencial del espacio ocupado de un período en las propiedades existentes respecto al período anterior. Absorción Bruta: suma total de espacios comercializados en un período de tiempo, incluyendo pre-arrendamientos y subarriendos. Nueva Oferta: nuevos metros que se incorporaron al mercado, con o sin arrendamiento, durante un periodo de tiempo. Precio de Lista en Renta: precio de lista por m2 sobre inventario existente, no incluye costos de mantenimiento ni impuestos; tampoco incluye los proyectos que están en construcción.

Criterios de Análisis

Se incluyen únicamente edificios industriales clase A de acuerdo con la clasificación de CBRE (ésta puede ser diferente a la utilizada por otras compañías de servicios inmobiliarios). Para el indicador de Construcción se consideran únicamente edificios con evidencia de construcción vertical de la nave. Este reporte no incluye monitoreo de plantas de manufactura por no ser susceptibles a comercialización. El Submercado Nororiente y Suroriente (Last Mile): considera edificios clase A en las siguientes zonas de la ZMCDMX: Gustavo A. Madero, Ecatepec de Morelos, Ixtapaluca, Chalco, Cuajimalpa de Morelos, Benito Juárez y Cuauhtémoc.