Panorama del inventario inmobiliario industrial de la CDMX – 2T

Este trimestre 110 mil m2 iniciaron construcción en el corredor de Gustavo A. Madero y Tultitlán, con lo que el indicador de construcción para el 2T 2023 se mantiene con una cifra superior a los 450 mil m2.

Al cierre del segundo trimestre del año, la absorción bruta (indicador que incluye pre- arrendamientos, proyectos built-to-suit y renovaciones) continúa con una fuerte actividad, este periodo acumuló 558,158 m2, mientras que la absorción neta acumuló un total de 335,786 m2.

INDICADORES DE MERCADO

De acuerdo con las cifras preliminares de La Secretaría de Economía, de enero a marzo 2023 la Inversión Extranjera Directa (IED) nacional registró 18,636 millones de dólares (MDD), lo que significó un 18% menos respecto al mismo trimestre del 2022. A nivel sectorial el 89% del total de la IED lo concentraron el sector manufacturero (53%), seguido del sector de servicios financieros (32%) y el sector de servicios de transporte (3%). Al 2T 2023 la Ciudad de México lideró la inversión en el país con el 38%, seguido por Nuevo León y Jalisco que en conjunto participaron con el 19%.

Resultado de lo anterior, la CDMX mantiene el ritmo de inversión derivado de la fuerte demanda en el sector industrial, misma que se espera se mantenga en lo que resta del año reforzada por el auge de la relocalización de empresas e inquilinos que buscan expandir sus operaciones. De acuerdo con el reporte Nearshoring en México que CBRE genera, la Ciudad de México cuenta con el 5% de participación en esta tendencia, lo que pronosticamos incremente con la llegada de nuevos proyectos, así como con los programas e incentivos para la ciudad como lo es el plan Vallejo Azcapotzalco propuesto por el Gobierno de la CDMX.

Tan solo para este 2T 2023 la absorción bruta cerró con más de 382 mil m2 y en su cifra acumulada para la primera mitad del año ya supera el medio millón de m2, con lo que la actividad se mantuvo en el CTT con el 91% de la actividad en su mayoría con naves de tipo big box con superficies en rangos de 11 mil a 65 mil m2. El sector logístico participó con el 50% de estas transacciones, mientras que el E- Commerce participó con el 27% de la actividad. Por su parte, los corredores de última milla sumaron el 8% de la demanda de espacios comercializados.

Con la creciente demanda en el mercado y la tasa de vacancia disminuyendo durante lo que va del año el arranque de nuevos proyectos ha sido constante, por lo que este trimestre ya se perciben movimientos de tierra para la preparación de vialidades y desarrollo de nuevas obras, tal es el caso de T-MEX Park en Nextlalpan, Estado de México, proyecto a cargo de FUNO que se espera integre durante el 2024, 1 millón de m2 , el parque se encuentra ubicado en un punto de unión con los corredores logísticos más importantes y que dará pie a un nuevo desarrollo industrial cercano al aeropuerto Felipe Ángeles que permitirá contar con una mejor conectividad y capacidad para el movimiento de mercancías.

Es así como el pipeline de construcción cerró con 475 mil m² concentrados en su mayoría en el CTT con la siguiente distribución: Tultitlán con el 52%, Cuautitlán con el 33%, mientras que el 15% restante pertenece a proyectos Last Mile desarrollados en el corredor de Los Reyes, Gustavo A. Madero y Tlalnepantla. De los proyectos actualmente en construcción el 36% de éstos se encuentra pre- arrendado.

INVENTARIO

Durante el 2T 2023 el inventario clase A de la CDMX adicionó 68 mil m2 cerrando en 10.42 millones de m2 existentes, con ello se alcanzó un incremento anual del 7%. Se espera que, con la nueva actividad de tierra en corredores como Santa Lucia e Hidalgo, el inventario tenga un crecimiento significativo ya que ambos corredores consideran el ingreso de 1.4 millones de m2 que podrían adicionarse a principios del 2024.

TASA DE VACANCIA

La fuerte demanda, así como la incorporación de la nueva oferta pre-arrendada, hicieron que la tasa de vacancia de la CDMX registrará un mínimo histórico, cerrando el 2T 2023 con una tasa de 1.2% lo que representa 125 mil m2 vacantes y un decremento anual de 2.3 puntos porcentuales respecto al 2T 2022. Se espera que la vacancia se mantenga a la baja, ya que de los proyectos que se encuentran actualmente en construcción con fechas de entrega para el segundo semestre, el 36% ya se encuentra pre-arrendado.

El sector logístico lidera la actividad de mercado con el 70% de las transacciones durante el 2T del 2023, mientras que el sector E-Commerce participó en un 30% con 2 transacciones que en conjunto suman 95,208 m2. Se mantiene la tendencia de pre- arrendamientos en naves en proceso de construcción debido a la alta demanda de espacios.

Por su parte, los corredores de Last Mile aportaron el 8% de la demanda de este trimestre principalmente en las zonas de Vallejo, Ixtapaluca y Chalco.